Особенности исчисления НДФЛ при продаже недвижимости с учетом кадастровой стоимости
С 01.01.2016 года Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ изменен порядок уплаты НДФЛ при продаже недвижимого имущества. Срок владения недвижимостью, при котором весь доход от продажи данной недвижимости освобождается от НДФЛ, увеличен с трех лет до пяти. При этом трехлетний срок сохраняется в отношении недвижимости, полученной по наследству, договору дарения от члена семьи, в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
Также, с 2020 года в связи с изменениями, внесенными в налоговое законодательство Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ года минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в случае, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
Кроме того, при определении налогооблагаемой базы по НДФЛ следует учитывать следующую особенность по доходам от продажи объектов недвижимости. Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества составят меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях обложения НДФЛ доходы налогоплательщика будут приниматься равными указанному произведению. Данный порядок расчета налога распространяется на сделки после 1 января 2016 года.
Пример: Галкина А.А. продала в 2018 году нежилое помещение и гараж, приобретенные в собственность после 01.01.2016, за 905 600,00 рублей. В представленной налоговой декларации налогоплательщиком указана сумма дохода по договору купли-продажи, заявлен имущественный налоговый вычет в размере фактически понесенных расходов на их приобретение в размере 905 600,00 рублей, сумма налога к уплате «0» рублей.
В ходе проведения камеральной налоговой проверки выявлено, что кадастровая стоимость проданных объектов, согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, по состоянию на 01.01.2018 составила 7 099 459,00 рублей. Налоговая база по НДФЛ составила 4 969 621,00 рублей (7 099 459,00 * 0,7). Налогооблагаемый доход с учетом расходов Галкиной А.А. на приобретение нежилого помещения и гаража составил 4 064 021,00 рублей (4 969 621,50-905 600,00).
Следовательно, сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, составляет 528 323,00 рубля (4 064 021,00 * 13%).
В ходе проведения камеральной налоговой проверки по данному разногласию Галкиной А.А. направлено требование о внесении изменений в отчетность. Декларация с изменениями не представлена.
Должностным лицом Межрайонной ИФНС России №3 по Республике Башкортостан вынесено решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, в частности, в нарушение статей 210, 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) занижена налогооблагаемая база по НДФЛ за 2018 год на 4 969 621,50 рублей, тем самым занижена сумма исчисленного налога к уплате в бюджет в размере 528 323,00 рублей. Налогоплательщик, кроме доначисления налога, привлечен к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения на основании п.1 ст. 122 НК РФ в виде штрафа, а также дополнительно начислены пени.
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:
§ Онлайн на сайте Росреестра.
§ Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте.
Межрайонная ИФНС России №3 по РБ