Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

16 августа 2019

С 01.01.2016 года Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ в Налоговый кодекс РФ введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от налога на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая.

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется "по старинке" - из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаж.

Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя).

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Пример: В 2018 году Галкина А.А. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила

1 000 000 рублей. Налоговая декларация представлена налогоплательщиком с доходом 1000 000 рублей, применен имущественный вычет в соответствии с п.2 ст. 220 НК РФ в размере 1 000 000 рублей, налог к уплате в бюджет отсутствует.

Однако, в ходе проведения камеральной проверки выявлено, что кадастровая стоимость квартиры составляет 1930 000 рублей. Поскольку Галкина А.А. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 1351 000 рублей (1930 000 рублей. х 70%). Применив имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 45630 рублей (13% х (1351000 - 1000 000)). Галкина А.А. получив требование налогового органа о внесении изменений в налоговую декларацию, добровольно уточнила налоговые обязательства и уплатила в бюджет исчисленную сумму налога.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

§ Онлайн на сайте Росреестра.

§ Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте

Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости.

С начала следующего года Федеральным законом от 15.04.2019 № 63-ФЗ в пункт 5 статьи 217.1 НК РФ вносится уточнение по объекту недвижимого имущества, образовавшемуся в течение налогового периода. В этом случае сравнивается с величиной, полученной по договору, сумма, равная произведению кадастровой стоимости этого объекта, определенной на дату его постановки на государственный кадастровый учет, и понижающего коэффициента 0,7.

Межрайонная ИФНС России №3 по РБ